Mandat d’évaluation d’entreprise dans le cadre de la restructuration et de la séparation des actifs immobiliers et opérationnels

Description du mandat

Mandat d’évaluation réalisé pour le compte d’une société suisse exploitant un réseau de stations de lavage automobile et détenant les biens immobiliers liés à son exploitation.

La mission visait à déterminer la juste valeur économique des titres et à dissocier la valeur des actifs immobiliers de celle de l’activité opérationnelle, dans une optique de restructuration et d’optimisation de la structure de détention.

L’évaluation devait permettre de clarifier la rentabilité réelle des activités opérationnelles indépendamment des actifs immobiliers, tout en définissant une structure cible plus adaptée à la gouvernance et au financement futurs de la société.

Enjeux clés

Les principaux enjeux consistaient à :

• distinguer la valeur d’exploitation de la valeur patrimoniale des immeubles ;
• mesurer la performance opérationnelle intrinsèque de l’activité de services, sans distorsion liée à la propriété foncière ;
• proposer une restructuration capitalistique séparant les entités immobilière et opérationnelle (spin-off interne) ;
• et garantir la cohérence entre la valorisation économique et les flux de trésorerie consolidés.
  

L’évaluation a mobilisé plusieurs approches complémentaires :

• une approche substantielle, pour apprécier la valeur nette des actifs immobiliers ajustés ;
• une approche par le rendement, appliquée à l’activité opérationnelle récurrente ;
• la méthode des praticiens, combinant l’approche par le rendement et l’approche substantielle ;
• une approche par les multiples de transactions, basée sur des comparables dans les services automobiles et le nettoyage industriel ;
• et une approche par les flux de trésorerie actualisés (DCF), afin de mesurer la rentabilité future du périmètre opérationnel isolé.

Approche et résultats

Les travaux ont permis d’établir un intervalle de valeur économique différencié :

• d’une part, la valeur de l’activité opérationnelle, fondée sur la génération de flux de trésorerie ;
• d’autre part, la valeur patrimoniale des actifs immobiliers, évaluée selon une approche patrimoniale ajustée.

L’évaluation a servi de base à une restructuration interne de la société, aboutissant à une séparation juridique et financière des deux pôles.

Cette démarche a permis de clarifier les responsabilités, d’améliorer la lisibilité des performances, et de renforcer la capacité de financement de la société sur chacun des périmètres.