La nue-propriété est le droit de disposer d'un bien dont un tiers détient l'usufruit — droit d'en user et d'en percevoir les fruits. Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit ni revenus ni dividendes et ne peut céder le bien sans l'accord de l'usufruitier, mais il devient automatiquement plein propriétaire au décès de l'usufruitier, sans droits de succession supplémentaires sur l'accroissement de valeur. C'est cette extinction de l'usufruit sans fiscalité qui constitue le principal avantage patrimonial de la nue-propriété.

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La valeur fiscale de la nue-propriété est déterminée par le barème de l'article 669 du CGI en fonction de l'âge de l'usufruitier : à 60 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété ; à 70 ans, 70 % ; à 80 ans, 80 %. Sur le plan économique, la valeur de la nue-propriété est la valeur actuelle du bien à terme — c'est-à-dire la valeur actuelle de la pleine propriété que le nu-propriétaire obtiendra au décès de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est jeune, plus l'horizon est long, plus la valeur actuelle de la nue-propriété est faible.

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Dans les transmissions d'entreprise familiales, la nue-propriété des titres est transmise aux enfants repreneurs par voie de donation-partage ou de donation avec réserve d'usufruit, souvent combinée avec un pacte Dutreil pour minimiser la base taxable. Au décès du donateur, les enfants récupèrent la pleine propriété sans supplément de droits — l'accroissement de valeur entre la date de donation et le décès n'est pas taxé.

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En Suisse, la nue-propriété de titres est juridiquement reconnue mais les cantons n'appliquent généralement pas de barème fiscal d'évaluation identique au barème français. La valorisation est réalisée au cas par cas selon les méthodes économiques applicables, ce qui offre une certaine flexibilité dans les structurations franco-suisses.

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Exemple : un fondateur de 70 ans transmet la nue-propriété de ses titres (pleine propriété : 2,0 M€). Valeur fiscale nue-propriété (70 ans) : 70 % × 2,0 M = 1,4 M€. Avec pacte Dutreil : base taxable = 1,4 M × 25 % = 350 000 €. Droits de donation sur 250 000 € (après abattement 100 000 €). Au décès du fondateur, l'enfant devient plein propriétaire de titres qui valent désormais 3,5 M€ — sans droits supplémentaires sur les 2,1 M€ de valorisation intermédiaire.

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Chez Hectelion, nous valorisons les nues-propriétés de titres de société selon les méthodes économiques et fiscales reconnues, dans le cadre de missions d'évaluation patrimoniale franco-suisse.