L'Excédent Brut d'Exploitation avant loyers (EBE avant loyers, ou EBITDAR — Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, Amortization and Rent) est un agrégat de performance opérationnelle retraitant en plus de l'EBITDA standard les charges de loyers, afin de neutraliser l'impact des choix de détention ou de location immobilière sur la comparabilité sectorielle. Il est particulièrement utilisé dans les secteurs à forte intensité immobilière locative — hôtellerie, restauration, commerce de détail, santé — où les entreprises peuvent présenter des structures très différentes (propriétaires vs locataires).

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Exemple : un groupe hôtelier suisse présente un EBITDA de CHF 5,0 millions pour des loyers annuels de CHF 8,0 millions, soit un EBITDAR de CHF 13,0 millions. Son concurrent propriétaire de ses murs présente un EBITDA de CHF 9,0 millions pour CHF 0 de loyer (EBITDAR = CHF 9,0 millions). Sur la base de l'EBITDA, le premier paraît moins rentable — mais l'EBITDAR permet une comparaison plus pertinente de la rentabilité opérationnelle pure.

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Chez Hectelion, nous utilisons l'EBITDAR dans nos évaluations sectorielles pour neutraliser l'impact des politiques immobilières sur les multiples de valorisation.