Impôt sur les gains immobiliers (Suisse)

L'impôt sur les gains immobiliers est un impôt cantonal et communal suisse qui frappe la plus-value réalisée lors de l'aliénation d'un immeuble, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition majoré des impenses. Son taux est le plus souvent dégressif avec la durée de détention, afin de décourager la spéculation et d'alléger la charge des propriétaires de long terme.

‍

Deux systèmes cantonaux coexistent. Dans le système moniste, l'ensemble des gains immobiliers, qu'ils soient réalisés par un particulier ou une entreprise, relèvent de cet impôt spécial. Dans le système dualiste, les gains immobiliers des personnes morales et des immeubles commerciaux sont soumis à l'impôt ordinaire sur le bénéfice, l'impôt spécial étant réservé au patrimoine privé. Cette différence a des conséquences directes sur la structuration d'une cession immobilière.

‍

Par exemple, un immeuble acquis 3 MCHF et cédé 4,5 MCHF après quinze ans dégage un gain de 1,5 MCHF. L'impôt cantonal sur les gains immobiliers frappe ce gain, à un taux réduit par la longue durée de détention, sauf report d'imposition en cas de remploi du produit de la vente.

‍

Un report d'imposition est généralement prévu en cas de remploi, notamment lors du remplacement d'un logement occupé par son propriétaire ou d'un immeuble d'exploitation. Cet impôt est un paramètre déterminant dans la valorisation des sociétés à forte composante immobilière, où il conditionne le produit net d'une cession d'actifs et éclaire l'arbitrage réalisé en évaluation d'entreprise.