La norme IFRS 16, applicable depuis le 1er janvier 2019, oblige le preneur d'un contrat de location (crédit-bail, location simple de longue durée) à comptabiliser au bilan un droit d'utilisation (Right-of-Use asset — ROU) à l'actif et une obligation locative au passif, correspondant à la valeur actuelle des loyers futurs. Elle supprime la distinction entre location financement et location simple pour le preneur, unifiant le traitement comptable.

L'impact d'IFRS 16 sur les indicateurs financiers est significatif : l'EBITDA est majoré du montant des loyers (qui migrent de la ligne charges d'exploitation vers les lignes dotations aux amortissements du ROU et charges d'intérêts), l'EBIT n'est pas affecté (les amortissements du ROU compensent les loyers sortis), et la dette nette est augmentée de l'obligation locative. Pour une société avec CHF 1,5 million de loyers annuels actualisés à 4 % sur 7 ans, l'obligation locative est CHF 8,8 millions — un passif à intégrer dans le bridge VE/fonds propres.

Dans les due diligences de PME franco-suisses, le retraitement IFRS 16 est systématiquement analysé lorsque la cible est un locataire significatif (commerces de détail, hôtellerie, logistique, services). La dette nette ajustée IFRS 16 peut différer très substantiellement de la dette financière stricte — un écart de 5 à 15 millions CHF est courant pour une PME de services avec un parc immobilier locatif important.

Pour les PME suisses appliquant Swiss GAAP RPC, IFRS 16 ne s'applique pas — seule la norme RPC 13 (location-financement) impose la capitalisation des contrats de financement. Les locations simples restent en charges d'exploitation. Ce traitement différent crée des écarts comparatifs entre sociétés cibles appliquant IFRS vs Swiss GAAP que l'analyste doit retraiter pour assurer la comparabilité.

Chez Hectelion, nous retraitons systématiquement les obligations locatives IFRS 16 dans nos due diligences et évaluations, en intégrant leur impact sur le bridge dette nette et la comparabilité EBITDA.