La norme IFRS 16 (entrée en vigueur le 1er janvier 2019) impose aux preneurs (locataires) de comptabiliser au bilan la quasi-totalité de leurs contrats de location comme des droits d'utilisation d'actifs (Right of Use assets — ROU) assortis d'une dette de loyers correspondante, supprimant la distinction entre locations opérationnelles et financements hors bilan. Elle représente un changement structurel majeur pour les sociétés ayant d'importants portefeuilles de baux (commerce, logistique, hôtellerie).

Le calcul de la dette IFRS 16 est la valeur actuelle des loyers futurs restants, actualisée au taux d'emprunt marginal du preneur (incremental borrowing rate) ou au taux implicite du bail si déterminable. L'actif ROU est initialement égal à la dette augmentée des paiements initiaux et diminuée des avantages obtenus. L'actif est amorti linéairement sur la durée du bail ; la dette est amortie selon le tableau d'amortissement actuariel.

L'impact d'IFRS 16 sur les indicateurs financiers est significatif : l'EBITDA augmente (les loyers opérationnels ne sont plus déduits de l'EBITDA mais remplacés par des charges d'amortissement et d'intérêts sous la ligne EBITDA), mais le résultat net reste globalement inchangé. La dette financière nette augmente mécaniquement du montant de la dette IFRS 16 — un point d'attention majeur dans les valorisations et les multiples EV/EBITDA.

Dans les due diligences et valorisations, le traitement de la dette IFRS 16 dans le bridge VE/Fonds propres est un sujet de pratique variable : certains acquéreurs excèdent la dette IFRS 16 de la dette nette (approche normalized EBITDA pre-IFRS 16), d'autres l'intègrent. Cette convention doit être explicitément convenue dans la documentation de la transaction.

Chez Hectelion, nous traitons les contrats de location IFRS 16 dans nos due diligences et nos modèles de valorisation, en garantissant la cohérence du traitement dans le bridge VE/Fonds propres.