Taux de capitalisation (Cap Rate)

Le taux de capitalisation (ou cap rate, taux de capitalisation des revenus) est le taux d'actualisation appliqué à un flux normatif annuel constant pour obtenir directement la valeur d'un actif ou d'une entreprise, selon la formule V = R / t. Il est l'inverse du multiple implicite : un taux de capitalisation de 12,5 % correspond à un multiple de 8x (1 / 12,5 % = 8). Il constitue une approche simplifiée de valorisation adaptée aux flux stables et récurrents, fréquemment utilisée en immobilier commercial, en valorisation de concessions ou de portefeuilles de contrats récurrents.

En valorisation d'entreprise, le taux de capitalisation est appliqué au free cash flow normatif ou à l'EBITDA normalisé dans une approche de capitalisation directe des flux (single-period capitalization). Il est la limite de la formule Gordon-Shapiro lorsque g → 0 : t = CMPC − g. Pour une entreprise dont la croissance à long terme est nulle (activité mûre, concession à durée limitée), le taux de capitalisation et le CMPC convergent.

Le taux de capitalisation diffère du taux d'actualisation : le taux d'actualisation (CMPC) est utilisé pour actualiser flux par flux dans un modèle DCF multi-périodes, tandis que le taux de capitalisation s'applique à un flux unique normatif supposé perpétuel. Le choix entre les deux dépend de la stabilité des flux : un taux de capitalisation est fiable lorsque le flux normatif est représentatif de la capacité bénéficiaire durable de l'actif.

En immobilier d'entreprise suisse, le cap rate est la mesure standard de valorisation : un immeuble commercial à Lausanne générant CHF 500 000 de loyers nets annuels, valorisé à CHF 6,25 millions, implique un cap rate de 8 % (500 000 / 6 250 000). La compression des cap rates observée depuis 2015 (3 à 5 % pour les actifs core en Suisse) reflète la recherche de rendement dans un environnement de taux bas.

Chez Hectelion, nous utilisons le taux de capitalisation comme méthode de cross-check dans nos évaluations d'entreprise pour les activités à flux stables et récurrents.